Loi du 26 novembre 2025 : simplification du droit de l’urbanisme et du logement

La loi du 26 novembre 2025, publiée au Journal officiel le 27 novembre, vise à simplifier les règles d’urbanisme et à faciliter la construction de logements, notamment dans les zones d’activités économiques et de réindustrialisation. Elle comporte également des dispositions relatives à la solarisation des parkings.

Face à la crise du secteur du logement — baisse des constructions neuves, recul du logement social, chute des transactions —, la loi entend soutenir à la fois les collectivités et les particuliers.

Simplification des procédures d’urbanisme et du contentieux

La loi prévoit plusieurs mesures :

• exemption d’évaluation environnementale pour certaines modifications limitées des PLU (corrections matérielles, réduction d’une zone urbaine ou à urbaniser) ;

• réduction de quatre à deux des procédures d’évolution des documents d’urbanisme, la modification simplifiée devenant la voie normale, la révision étant réservée aux changements majeurs ;

• recours facilité à la participation du public par voie électronique, notamment pour les projets de logements ;

• fusion possible du SCoT et du PLU(i) lorsque leurs périmètres coïncident, afin de réduire les coûts et simplifier la gouvernance ;

• création d’un nouvel outil : l’opération de transformation urbaine (OTU), destinée surtout aux zones pavillonnaires et commerciales ;

• avis conforme du maire pour toute dérogation au PLU(i) ;

• adaptations spécifiques pour l’aménagement de La Défense et les SAR ultramarins.

Pour renforcer les outils fonciers, les communes pourront adhérer de façon autonome aux EPF, y compris d’État, et la durée de portage du foncier exonéré d’impôts est prolongée.

Le contentieux de l’urbanisme est également remanié pour limiter les recours abusifs :

• le délai de recours gracieux ou hiérarchique contre une autorisation d’urbanisme passe d’un à deux mois et ne suspend plus le délai de recours contentieux ;

• les sanctions en cas de constructions illégales sont renforcées.

Le Conseil constitutionnel a toutefois annulé la mesure conditionnant les recours contre les documents d’urbanisme à la participation préalable du public, la jugeant disproportionnée.

Encourager la construction de logements

La loi introduit :

• la possibilité de délivrer un permis d’aménager pour un lotissement réparti sur plusieurs unités foncières non contiguës, incluant au besoin des secteurs à renaturer ;

• des dérogations encadrées permettant aux maires d’autoriser des logements dans les zones d’activités économiques malgré les interdictions du PLU ;

• l’impossibilité de refuser une surélévation ou transformation limitée d’un bâtiment régulièrement construit au seul motif de son non-respect des règles actuelles ;

• un assouplissement des règles de changement de destination en zones naturelles, agricoles ou forestières.

Pour répondre aux besoins liés à la réindustrialisation, le cadre des résidences hôtelières à vocation sociale est temporairement élargi pour héberger des travailleurs de chantiers. Un nouveau statut est aussi créé pour les résidences à vocation d’emploi, destinées à accueillir temporairement étudiants, apprentis, actifs en mobilité ou volontaires, avec des loyers encadrés et des baux de 1 semaine à 18 mois. Un décret précisera les modalités.

Les dérogations à certaines règles d’urbanisme applicables aux projets liés à la réindustrialisation ou au nucléaire sont également étendues et prolongées jusqu’à 20 ans.

Le Conseil constitutionnel a censuré les articles 30 et 31, qui visaient à réduire de 30 à 15 ans le délai d’acquisition des biens sans maître et à faciliter l’accès des communes rurales à ces informations fiscales.

Solarisation des parkings

La loi assouplit l’obligation issue de la loi APER du 10 mars 2023, imposant l’installation de panneaux solaires sur les parkings extérieurs de plus de 1 500 m². Elle autorise désormais un mix entre ombrières photovoltaïques et végétalisation, sous réserve que 35 % au moins de la moitié de la surface totale soient couverts par des panneaux solaires. La combinaison de plusieurs sources d’énergie renouvelable est également possible.

Enfin, le calendrier d’application est ajusté : les parkings de 1 500 à 10 000 m² pourront être équipés de panneaux résilients jusqu’au 1er janvier 2030.