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Quelles sont les différents zones d'un PLU ?

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Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est un document essentiel qui encadre l’aménagement et le développement d’une commune. Il définit les règles applicables à chaque parcelle du territoire afin d’organiser les constructions, préserver certains espaces et assurer un développement cohérent de la commune. Pour cela, le PLU divise le territoire en plusieurs zones, chacune ayant ses propres règles de construction et d’utilisation des sols.

Comprendre le zonage d’un PLU est indispensable avant de réaliser un projet de construction, d’extension, de rénovation ou d’aménagement, car les possibilités de travaux peuvent varier considérablement d’une zone à l’autre.

La zone urbaine (zone U)

La zone U, ou zone urbaine, correspond aux secteurs déjà urbanisés de la commune. Il s’agit généralement des quartiers où les équipements publics existent déjà : voiries, réseaux d’eau, d’électricité, d’assainissement ou transports. Dans ces secteurs, les constructions sont en principe autorisées, sous réserve du respect des règles du PLU. Le règlement peut notamment définir :

la hauteur maximale des bâtiments ;
l’implantation des constructions par rapport aux voies et aux limites séparatives ;
l’aspect extérieur des bâtiments ;
les règles de stationnement ;
les obligations en matière d’espaces verts.

Les zones U peuvent être subdivisées en plusieurs secteurs afin de tenir compte des caractéristiques des quartiers : centre ancien, zones pavillonnaires, secteurs résidentiels ou zones urbaines plus denses.

La zone à urbaniser (zone AU)

La zone AU, ou zone à urbaniser, correspond aux secteurs destinés à accueillir de nouveaux développements urbains. Ces terrains ne sont pas toujours construits mais sont identifiés comme des espaces pouvant être ouverts à l’urbanisation. On distingue généralement :

les zones 1AU, qui sont immédiatement urbanisables sous certaines conditions, notamment lorsque les équipements nécessaires sont disponibles ;
les zones 2AU, qui nécessitent souvent une évolution du PLU avant de pouvoir être ouvertes à l’urbanisation.

Les projets réalisés en zone AU sont fréquemment encadrés par des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) afin de garantir une cohérence globale : organisation des voiries, densité, espaces publics ou mixité des logements.

La zone agricole (zone A)

La zone A, ou zone agricole, regroupe les secteurs à protéger en raison de leur potentiel agronomique, biologique ou économique. L’objectif est de préserver les terres agricoles et de maintenir les activités liées à l’agriculture. Dans ces zones, les constructions sont fortement limitées. Les bâtiments nécessaires à l’exploitation agricole peuvent généralement être autorisés, sous réserve du respect des règles du PLU. Les constructions à usage d’habitation ou les extensions de bâtiments existants peuvent parfois être admises, mais uniquement dans les conditions prévues par le règlement. Les possibilités de construire sont donc beaucoup plus restreintes qu’en zone urbaine.

La zone naturelle et forestière (zone N)

La zone N, ou zone naturelle, correspond aux espaces présentant un intérêt environnemental, paysager ou écologique particulier. Elle vise à protéger les milieux naturels, les paysages, les boisements ou certains espaces sensibles. Les constructions y sont également limitées. Peuvent parfois être autorisés :

certains équipements nécessaires aux services publics ;
des installations liées à la gestion des espaces naturels ;
des extensions ou annexes de constructions existantes dans les limites fixées par le règlement.

L’objectif principal de la zone N est de préserver les espaces naturels tout en permettant une évolution maîtrisée des constructions existantes.

Les secteurs spécifiques du PLU

En complément des grandes catégories de zones U, AU, A et N, le PLU peut créer des secteurs particuliers avec des règles adaptées. Il peut notamment identifier :

des secteurs protégés pour leur valeur patrimoniale ou architecturale ;
des zones soumises à des risques naturels (inondation, mouvements de terrain, incendie) ;
des secteurs destinés à accueillir des équipements publics ;
des espaces boisés classés à préserver ;
des éléments remarquables du paysage ou du patrimoine.

Ces protections peuvent imposer des contraintes supplémentaires lors de l’instruction des autorisations d’urbanisme.

Conclusion : le zonage du PLU, une étape indispensable avant tout projet

Le zonage du PLU constitue la base de l’analyse d’un projet d’urbanisme. Une même construction peut être autorisée dans une zone U et interdite dans une zone A ou N en raison des objectifs de protection et d’aménagement définis par la commune.